业主终于能挺直腰杆！新规叫停车位乱收费，违规可拒交

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“买了车位还得交管理费，这不是重复收费吗？”“物业说涨就涨，连个招呼都不打”“车位常年空着，管理费一分不少收”——相信不少小区业主都为车位管理费的事犯过愁，甚至跟物业吵过架。以前大家心里没底，总觉得“胳膊拧不过大腿”，只能忍气吞声交钱。但2026年住建部相关新规落地，再加上各地细则陆续出台，这事彻底有了明确说法。只要物业踩了新规红线，业主不仅能光明正大拒交管理费，连之前多交的冤枉钱都有机会要回来！

先搞懂：买车位和交管理费，根本不是一回事

很多业主都有个误区：我花几十万买了车位，这地儿就是我的了，凭啥还要给物业交钱？其实这里面藏着两个完全不同的逻辑，《民法典》和《物业管理条例》里早就说得明明白白。

买车位花的钱，是为“车位空间”本身买单——不管是拿到产权还是专属使用权，本质是买下了这个固定空间的支配权，就像买房子付的房款一样。而车位管理费，对应的是物业提供的“专属管理服务”，属于服务费范畴，跟物业费是两码事。北京大成律师事务所高级合伙人熊宗鹏律师说得通俗：“车位购买款是给开发商的，管理费是给物业的，前者买‘空间’，后者买‘服务’，性质完全不同。”

那这笔管理费到底花在哪了？2025年最新修订的物业收费规范明确了6类核心用途：停车场地面清扫、除湿防潮；车位线、导向标识刷新；道闸、车牌识别系统维护；安保人员24小时巡逻；车库照明、通风设备运转；消防设施定期检查维保。简单说，就是让你的车位能安全、顺畅地使用，这就像买了房子要交物业费维护小区环境一样，合理合规的管理费确实该交，但前提是物业得提供实打实的服务。

最高人民法院2024年的数据显示，全国法院受理的物业服务合同纠纷中，车位管理费争议占比高达19%，同比上升7个百分点，很多纠纷都是因为业主没搞懂两者的区别，误以为是重复收费引发的。现在新规把边界划得更清，再也不用为“该交不该交”纠结了。

新规划红线：这3种情况，业主可合法拒交

2026年1月1日起，新修订的《城市居民委员会组织法》与各地物业新规同步实施，明确界定了车位管理费的收费边界。只要遇到以下3种情况，业主完全可以理直气壮拒绝缴费，交了也能通过合法途径追回。

1. 重复收费：物业费已包含的项目，再收就是违规

这是最常见的违规情形。物业费的核心覆盖范围是小区公共区域的服务成本，其中就包括车库公共通道的清洁、照明、消防设施维护等费用。如果物业已经收了物业费，又单独向自有车位业主收取“车库照明费”“公共区域维护费”，就属于典型的重复收费。

广州天河区某小区就因为这个问题被住建局约谈——物业在物业费之外，额外向业主收取每月20元的“车库公共能耗费”，最终被责令全额退费。提醒大家，翻出自己的物业费缴费清单，看收费项目里有没有“车位相关公共服务”；或者去住建局查小区的《物业服务收费备案表》，备案内容里没列的费用，都可以拒缴。

2. 无依据乱收费：没公示、没协商，说涨就涨

新规明确要求，小区车位收费标准必须经过业主大会同意，并且在小区显眼位置公示备案（公示期不少于30天）才能执行。如果物业拿不出业主大会的表决记录，也没有明码标价的收费公示牌，张口就催缴管理费，甚至擅自提高收费标准，业主有权直接拒付。

兰州森地国际小区就出过这样的事：当地规定车位月费上限260元，物业却收600元，业主起诉胜诉后，物业只把费用降到600元仍超标，最终被住建、发改委等部门联合约谈，退还了业主多交的4080元。更狠的是《广州市停车场条例》，明确物业未经协商就涨价的，最高可罚五十万元，这让物业乱收费的成本大大增加。

3. 未服务先收费：车位没交付、没使用，不用交钱

有些业主买了车位，却因为消防验收不合格、产权办理受阻等原因迟迟无法使用，但物业却从签合同那天就开始计收管理费。新规明确规定，管理费只能从车位实际交付、业主能正常使用的那天算起。

深圳就有业主遇到过这种情况：买的地下车位因为排水系统故障，交房半年后才整改合格，物业却要收这半年的管理费。业主投诉后，住建部门责令物业退回了延迟交付期间的费用，开发商也承担了相应责任。另外，部分城市规定，业主购买车位后长期不使用（连续3个月以上），可以向物业申请减免30%-50%的管理费，记得提前书面告知物业并办理备案。

收费谁说了算？定价和公示都有硬规矩

搞懂了“哪些能拒交”，接下来就是业主最关心的“该交多少”“谁定价”的问题。新规明确，车位管理费的定价分两种情况，不是物业想收多少就收多少。

第一种是政府指导价：经济适用房、保障性住房小区，以及尚处于前期物业管理阶段的普通小区，车位管理费实行政府指导价，由当地发改委（物价局）和住建局制定收费上限，物业不能超标。比如北京、上海的经济适用房小区，地下车位管理费政府指导价通常在每月50-80元；盐城市区规定，业主专有地下车位管理费不超过25元/月，共有地下车位不超过50元/月。

第二种是市场调节价：有业主委员会的普通商品房、别墅小区，实行市场调节价，但这不是物业单方面说了算。必须召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意，才能确定收费标准，并且要写进《停车服务协议》里。

不管是哪种定价方式，物业都有两个硬性义务：一是必须在小区公告栏、业主群等显眼位置，公示收费标准、服务内容和计费方式；二是每季度要公示车位管理费的收支明细，包括人员工资、设备维修、能耗费用等，业主委员会有权查账，确保钱花在明处。如果物业没公示就收费，业主有权要求其补充公示，否则可以拒交。

还要警惕物业的“拆分收费”套路：有些物业把管理费拆成保洁费、照明费、安防费分开收，看似每项都有理由，实际上就是变相涨价，新规明确禁止这种操作。另外，人防车位的产权归国家，它的管理费不能比同小区私人车位高，也不能换个“场地使用费”的名头重复收费，其租金净收益每半年就得向全体业主公示。

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业主维权指南：这几步走，成功率超高

遇到物业违规收费，不用跟物业硬吵，按这几步合法维权，成功率很高：

第一步，固定证据：保存好购房合同、车位买卖合同、物业服务合同、缴费发票等，拍下小区的收费公示牌（没公示的要记录情况），收集停车场清洁不到位、设施损坏没人修等照片或视频，这些都是关键证据。

第二步，书面沟通：通过业主群、物业办公室或快递，向物业提交书面异议，说明拒交的理由（比如“未公示收费标准”“重复收费”），并要求物业整改或退费，保留沟通记录。

第三步，向部门投诉：如果物业拒不整改，可拨打12345政务服务热线，或向当地住建局物业科、发改委价格监督检查科投诉。新规要求相关部门必须在七个工作日内处理，效率很高。

第四步，申请第三方检测或诉讼：如果涉及金额较大，或物业态度强硬，可申请中汽研等权威机构做第三方检测，深圳就有业主花2万查出激光雷达盲区，车企最后被迫三倍赔偿。也可以走法院小额诉讼，周期短、效率高，只要证据充足，胜诉率很高。

这里要提醒一句：维权时别冲动，合规的那部分费用还是要交，只拒缴违规的部分，并且把理由写清楚。另外，物业不能用断水断电、限制车辆出入的方式逼业主交不合理的费用，遇到这种情况可以直接投诉，还能追究物业的违约责任。

结尾互动：你遇到过车位乱收费吗？

2026年的车位管理费新规，终于给业主们撑起了腰，让收费乱象有了明确的整治依据。但新规落地还需要时间，各地执行力度也不同，很多业主可能还在遭遇物业的违规操作。

你家小区的车位管理费是多少？有没有遇到过重复收费、擅自涨价的情况？你是怎么处理的？如果遇到物业违规收费，你会选择维权还是忍气吞声？欢迎在评论区分享你的经历和看法，让更多业主学会用新规保护自己的合法权益～

本文内容仅为个人观点，不代表任何官方立场，所有信息均来源于公开报道、国家政策文件及行业数据，仅供参考。具体维权事宜建议咨询专业律师，以法律途径解决为准。