2026停车新规落地！买了停车位仍需交费，物业费不含，业主别踩坑

同事老周去年花22万买了小区地下产权车位，今年1月物业通知他每月交80元车位管理费，他当场就急了：“车位都是我的了，物业费也没少交，凭啥还要单独花钱？”他硬拒了3个月，结果收到物业的催缴通知，咨询律师后才知道，2026年停车新规早已明确：买车位是买“产权”，交管理费是买“服务”，物业费里根本不包含这项费用。2026年1月起，多地住建部门联合发改委印发的停车管理新规正式落地，厘清了车位产权和管理服务的边界，今天就结合新规和实际案例，把这笔账算明白，让业主们别再踩坑。

一、新规核心：买车位≠免管理费，两者是两码事

2026年停车新规的核心，就是明确了车位产权归属和车位管理服务的分离原则，这也是业主最容易混淆的点。

1. 买车位是获得“产权”，钱给了开发商

业主购买产权车位，支付的费用是给开发商的，这笔钱对应的是车位的所有权，就像买房付房款一样，获得的是不动产的产权证明。不管是地下产权车位还是地上产权车位，只要办理了不动产权证，车位的产权就归业主所有，但这并不意味着业主可以免费享受车位的管理服务。

2. 交管理费是购买“服务”，钱给了物业公司

车位管理费是物业公司为车位提供管理服务收取的费用，服务内容包括：车位所在区域的清洁保洁、照明维护、监控设备运行、消防设施巡检、车位地坪保养，以及车辆进出的安保管理等。这些服务是持续性的，需要物业公司投入人力和物力，因此收取管理费有明确的服务对价支撑。

根据《民法典》和《物业服务收费管理办法》，物业费的核算范围仅包含小区公共区域的管理服务，比如楼道清洁、园区绿化、公共设施维护等，车位管理属于专项服务，不在物业费的覆盖范围内，这也是新规再次强调的关键内容。

简单来说，业主买车位是“买资产”，交管理费是“买服务”，两者的主体和性质完全不同，不能混为一谈。

二、车位管理费该交多少？新规定了收费标准

2026年新规不仅明确了管理费的收取合理性，还对收费标准做出了规范，避免物业公司乱收费，业主可对照判断收费是否合理。

1. 收费标准的制定原则

车位管理费实行政府指导价+市场调节价相结合的原则：

• 普通住宅小区的车位管理费，由当地发改委和住建部门制定基准价和浮动幅度，物业公司可在浮动范围内调整，比如某城市规定地下车位管理费基准价为每月80元，浮动幅度为±20%，物业公司最多可收96元，最少不低于64元；

• 高端住宅、商业综合体的车位管理费，实行市场调节价，由物业公司与业主协商确定，但需在小区显著位置公示服务内容和收费标准。

2. 不同类型车位的管理费差异

车位管理费的金额与车位类型、服务内容挂钩，常见的收费标准参考：

• 地下产权车位：每月60-100元，因地下车位需要照明、通风、防水等额外维护，费用略高；

• 地上产权车位：每月40-60元，服务内容相对简单，费用较低；

• 机械车位：每月100-150元，机械车位需要定期检修和维护，管理成本更高。

需要注意的是，物业公司收取管理费后，必须提供对应的服务，若服务不达标，业主可依据新规要求减免费用。

三、业主别踩坑：这3种情况可拒交或减免管理费

2026年新规也明确了业主的合法权益，出现以下3种情况，业主可拒交或要求减免车位管理费，物业公司不得强制催收：

1. 物业公司未提供约定的管理服务

如果物业公司未按服务合同约定提供管理服务，比如车位区域长期无人清洁、监控设备损坏不维修、消防设施过期不更换等，业主可收集证据（照片、视频、沟通记录），要求物业公司减免管理费，减免比例根据服务瑕疵程度确定，服务严重不达标的，业主可全额拒交。

比如老周所在小区的地下车位照明坏了半个月，物业公司未及时维修，老周可凭照片要求减免半个月的管理费，物业公司无正当理由不得拒绝。

2. 车位因物业公司原因无法正常使用

若车位因物业公司的管理失误无法正常使用，比如车位被其他车辆占用、车位地坪破损导致车辆受损、停车场出入口故障导致车辆无法进出等，业主可在车位无法使用期间拒交管理费，同时可要求物业公司赔偿损失。

3. 未签订车位管理服务合同

物业公司收取管理费，需与业主签订《车位管理服务合同》，明确服务内容、收费标准、双方权利义务。若物业公司未与业主签订合同，也未提前公示收费标准，业主可拒交管理费，直至签订正式合同为止。

四、实操指南：业主该如何维护自身权益？

面对车位管理费的收取，业主既不能盲目拒交，也不能被动接受乱收费，按这3步操作，能有效维护自身权益：

1. 先核对收费依据和标准

业主收到管理费催缴通知后，首先要求物业公司出示：

• 当地发改委和住建部门发布的车位管理费指导价文件；

• 物业公司的收费备案证明；

• 《车位管理服务合同》（或服务公示牌）。

核对收费标准是否在政府指导价的浮动范围内，服务内容是否与收费匹配，若存在超标收费或服务内容缺失，可直接提出异议。

2. 收集证据，协商解决

若发现物业公司服务不达标或乱收费，先收集相关证据，包括：

• 车位区域服务瑕疵的照片、视频（标注拍摄时间和地点）；

• 与物业公司的沟通记录（微信、短信、通话录音）；

• 物业公司的收费票据和服务公示内容。

携带证据与物业公司协商，要求减免费用或整改服务，协商过程可邀请小区业委会参与，增加协商的有效性。

3. 投诉或诉讼，通过法律途径维权

若物业公司拒不整改或强制收费，业主可通过以下渠道维权：

• 向当地住建部门投诉：提交证据和书面投诉材料，住建部门会督促物业公司整改并规范收费；

• 向物价部门举报：若存在超标收费，物价部门会依法查处并责令物业公司退还多收的费用；

• 向法院提起诉讼：协商和投诉无果的，业主可向法院起诉，要求物业公司履行服务义务并减免管理费。

五、物业公司的义务：收了管理费，必须做好这些事

2026年新规也明确了物业公司的管理义务，收取车位管理费后，必须履行以下服务职责，否则就是违约：

1. 设施维护：定期检查并维护车位的照明、通风、排水、监控、消防等设施，确保正常运行；

2. 清洁保洁：. 清洁保洁：每日对车位区域进行清洁，及时清理垃圾、积水、油污，保持车位整洁；

3. 秩序管理：维护停车场的车辆进出秩序，制止占用他人车位、乱停乱放等行为，保障业主的车位使用权；

4. 安全保障：加强停车场的安保巡逻，做好车辆剐蹭、被盗等突发事件的应急处理，配合警方调查；

5. 信息公示：每月在小区公示车位管理费的收支情况，以及设施维护、服务整改的相关信息，接受业主监督。

物业公司若未履行上述义务，业主可依据合同要求其承担违约责任，比如赔偿损失、减免管理费等。

六、未来趋势：车位管理将更透明、更规范

2026年停车新规的落地，只是车位管理规范化的开始，未来车位管理还会朝着这两个方向发展，进一步保障业主权益：

1. 收费公示常态化：各地将要求物业公司在小区停车场显著位置，长期公示车位管理费的收费标准、服务内容、收支情况，做到收费透明化；

2. 服务标准化：住建部门将出台车位管理服务的国家标准，明确服务等级与收费标准的对应关系，业主可根据服务等级判断收费是否合理；

3. 业主自治参与度提升：小区业委会可代表业主与物业公司协商车位管理服务的内容和收费，甚至可通过招标方式更换服务不佳的物业公司，实现车位管理的业主自治。

2026年停车新规的落地，彻底厘清了车位产权和管理服务的边界，买了车位仍需交管理费并非物业公司“乱收费”，而是基于服务对价的合理行为。但业主也并非只能被动接受，若物业公司服务不达标、收费不规范，可通过协商、投诉、诉讼等方式维护自身权益。对于物业公司来说，只有提供与收费匹配的管理服务，才能获得业主的认可，实现小区车位管理的良性循环。