2025新规砸中车主！自有车位也要收费？第四十四条撕开行业遮羞布

“我买的车位凭啥还要交钱？”2025年刚开年，一条“自有车位收费新规”的消息在车主圈炸了锅。小区地下车库里，拿着房产证和车位购买合同的业主们围着物业讨说法；短视频平台上，#自有车位收费合法吗#的话题三天冲上热搜榜一，累计讨论量破5亿；甚至有老业主气冲冲地拍了车位产权证书发网上，配文“花20万买的车位，现在还要按月交‘占地费’？这是抢钱吗？”

其实引发争议的核心，是2025年1月1日正式实施的《物业管理条例（2024修订版）》第四十四条。这条看似不起眼的法规，到底藏着什么玄机？为什么会让千万车主集体焦虑？今天咱们就用大白话扒透这件事，聊聊新规背后的门道，还有普通车主该怎么维权。

一、新规第四十四条到底说了啥？别被“收费”俩字吓住

先给大家划重点，第四十四条的核心内容其实就三句话：

1. 业主对其购买的专有车位享有占有、使用、收益的权利；

2. 物业服务企业可按照物业服务合同约定，对专有车位提供秩序维护、清洁保洁、照明供电等服务，并收取相应费用；

3. 收费标准需经业主大会或业主代表大会同意，公示后执行，不得变相提高收费或强制捆绑其他服务。

说白了，新规没说“自有车位必须收费”，而是明确了“物业提供服务可以收费，但得讲道理”。但为啥还是炸了锅？因为很多车主之前压根没交过这笔钱，现在突然被告知要按月缴费，自然觉得“不合理”。

我特意采访了几位不同小区的车主，北京的张先生一肚子委屈：“我2020年花25万买的车位，物业之前只收每月50块的管理费，现在新规一实施，直接涨到150块，说是‘新规要求’，这不是趁火打劫吗？”而广州的李女士则遇到了更离谱的情况：“物业说不交车位服务费，就不让我的车进小区，我自己的车位凭啥不让进？”

其实这里面有个关键误区：很多车主把“车位产权”和“物业服务”搞混了。你买了车位，相当于买了这个“空间”的所有权，但车位所在的车库需要有人看守、有人打扫、有人维护照明和监控，这些服务都是物业提供的，人家收点服务费合情合理。但问题的核心在于，这笔费用该收多少、怎么收，不能由物业说了算。

二、为啥车主集体反对？不是怕交钱，是怕“乱收钱”

我翻了上百条网友评论，发现大家反对的不是“交服务费”，而是“不明不白地交钱”。总结下来，主要有三个痛点：

第一个痛点是“收费标准太随意”。很多小区的物业根本没开业主大会，直接自己定个价格就开始收费，有的从每月50块涨到200块，翻了四倍还多。上海的王大爷给我看了他们小区的收费通知，上面只写着“根据2025年新规，车位服务费调整为每月180元”，既没说服务内容有啥变化，也没说为啥涨价。“我们小区车位管理费之前是60块，现在说涨就涨，物业说多少就是多少，我们业主连知情权都没有？”王大爷气得直跺脚。

第二个痛点是“强制捆绑消费”。有些物业更过分，把车位服务费和物业费、停车费捆绑在一起，说“不交车位费，物业费也不能单独交”，甚至不让车主进小区。深圳的陈女士就遇到过这种情况：“上个月我没交涨后的车位费，物业直接把我的车牌拉黑了，我下班回家进不了车库，堵在门口两个小时，最后只能交了钱才让进。”这种霸王条款，换谁都得生气。

第三个痛点是“服务和收费不匹配”。不少车主反映，交了钱但服务没跟上：车位旁边的垃圾几天没人清，照明坏了半个月没人修，车库里的监控都是摆设，车子被刮了都调不到监控。武汉的赵先生说：“我之前交50块管理费，虽然服务一般，但好歹过得去，现在涨到120块，服务还是老样子，这钱花得太冤枉了。”

其实说到底，车主们的要求很简单：收费可以，但得公开透明，服务得跟得上，不能让物业当“土皇帝”。而新规第四十四条的初衷，就是为了规范这种乱象，保护业主的合法权益，只是很多物业把“规范”当成了“涨价”的借口。

三、物业真的能随便涨价吗？这些红线碰了就是违法

很多物业拿着新规当“挡箭牌”，说“新规让收的，我们只是按规定来”，这纯属偷换概念。根据第四十四条和《民法典》的相关规定，物业收费有三条红线不能碰，碰了就是违法：

第一条红线：收费标准必须经业主大会同意。根据规定，小区的物业服务收费标准属于“业主共同决定事项”，必须由业主大会或者业主代表大会投票表决，而且得有面积和人数双过半的业主同意才能生效。如果物业没开业主大会，或者没经过业主同意就擅自涨价，业主可以拒绝交费，还能向相关部门投诉。

我咨询了律师朋友，他告诉我：“很多小区的物业以为自己能说了算，其实不然。业主大会是小区的最高权力机构，物业只是服务提供者，没有权力单方面决定收费标准。”

第二条红线：收费必须公示明细。物业收取车位服务费，必须明确告知业主“钱花在了哪里”，比如秩序维护花了多少、清洁保洁花了多少、设备维护花了多少，而且要定期公示收支情况，接受业主监督。如果物业只收费不公示，业主有权要求其公开，拒不公开的可以向发改委或住建局投诉。

第三条红线：不能强制捆绑服务。车位服务费是单独的收费项目，不能和物业费、停车费等捆绑在一起，更不能以“不交车位费就不让进小区”“不让使用车位”为由威胁业主。根据《民法典》，业主对自己购买的车位享有合法使用权，物业无权限制业主进入小区或使用车位，否则就是侵犯业主的合法权益。

这里给大家举个正面例子，杭州某小区的物业就做得很好。新规实施后，他们先召开了业主大会，公布了车位服务费的成本明细，提出“每月100元”的收费标准，还承诺增加车库巡逻次数、更换老化的监控设备、定期清洁车位。经过业主投票，超过70%的业主同意了这个方案，现在小区里没人反对，车主们也觉得“钱花得值”。

四、普通车主该怎么维权？这几招简单又管用

如果你的小区也遇到了物业“乱收费”的情况，别着急上火，教你几招简单又管用的维权方法：

第一招：先看物业有没有“合法手续”。首先要求物业出示业主大会的表决结果、收费标准公示文件、物业服务合同等资料。如果物业拿不出来，说明收费是违法的，你可以直接拒绝交费，同时保留好沟通记录（比如聊天记录、录音、视频等）。

第二招：联合其他业主一起维权。一个人的力量有限，多找几个有同样诉求的业主，成立业主维权小组，一起和物业谈判。谈判时可以明确提出“公示收费明细”“召开业主大会重新表决”等要求，如果物业拒不配合，再采取下一步行动。

第三招：向相关部门投诉。如果和物业谈判无果，可以拨打12345政务服务热线，或者向当地的发改委（负责价格监管）、住建局（负责物业管理）、市场监管局（负责查处霸王条款）投诉。投诉时要提供详细的证据，比如收费通知、沟通记录、车位产权证明等，相关部门会依法进行调查处理。

第四招：通过法律途径维权。如果物业的行为严重侵犯了你的合法权益，比如强制限制你使用车位、暴力催收费用等，可以向法院提起诉讼，要求物业停止侵权、退还违规收取的费用，并赔偿相应的损失。

这里提醒大家，维权时一定要保持理性，不要采取过激行为，比如堵小区大门、和物业发生冲突等，这样不仅解决不了问题，还可能触犯法律，得不偿失。

五、新规背后的深层意义：规范物业行业，保护业主权益

其实2025年新规第四十四条的实施，不仅仅是关于“自有车位收费”的问题，更重要的是规范整个物业管理行业，理清业主和物业之间的权利义务关系。

这些年，物业和业主之间的矛盾越来越多，比如物业不作为、乱收费、侵犯业主权益等问题屡见不鲜。很多业主觉得“物业是管家，却当成了主人”，而物业则觉得“业主难伺候，收费难”。新规的出台，就是为了打破这种僵局，让物业回归“服务者”的本质，让业主的合法权益得到切实保障。

从长远来看，新规对车主和物业都是好事。对车主来说，虽然可能要交一定的车位服务费，但服务有了保障，收费也更加透明，不用再担心被物业“乱收费”；对物业来说，明确了收费的合法性和标准，也能避免和业主产生不必要的矛盾，有利于行业的健康发展。

不过，新规的实施还需要一个过程，目前确实存在一些物业“钻空子”的情况，但这只是暂时的。随着监管部门的不断发力，以及业主维权意识的提高，这些乱象一定会被逐步整治。

六、写在最后：维权要理性，沟通是关键

最后想跟大家说，面对新规，我们不用恐慌，也不用一味地反对，而是要理性看待。自有车位需要物业服务，适当交费是合理的，但前提是“收费合法、服务到位”。

如果你的小区物业想要收取车位服务费，不妨先静下心来和物业沟通，要求其公开收费明细、召开业主大会表决；如果物业存在乱收费、强制捆绑等违法行为，也不要忍气吞声，要学会运用法律武器维护自己的合法权益。

同时，也希望物业能够多站在业主的角度想一想，不要只想着赚钱，要真正把服务做好。只有业主和物业相互理解、相互配合，才能营造一个和谐的小区环境。

2025年的新规，是对物业管理行业的一次“大考”，也是对业主维权意识的一次考验。希望每一位车主都能学法、懂法、用法，让自己的合法权益得到保障，也让物业行业能够更加规范、健康地发展。

你所在的小区有没有出现车位服务费涨价的情况？物业的做法是否合法？欢迎在评论区留言分享你的经历，我们一起交流维权经验！